今回のテーマは地上権です。
地上権は民法が定める用益物権の中でも中核的な地位を占める権利です。現実社会でも、マンションの敷地権として利用されたり、メガソーラー発電設備の敷地権として利用されたりしています。
以下、地上権がどんな内容の権利なのか、民法の規定を中心に見ていきましょう。
地上権とは
地上権とは、工作物又は竹木を所有するため、他人の土地を使用する物権です。
この地上権を利用することで、他人所有の土地につき、建物などの耕作物を建築したり、植林により林業等を営んだりすることが可能になります。
地上権が設定された土地上の工作物に特に制限はありません。建物以外にも、橋やトンネル、鉄塔・発電等などを建築・設置するための敷地権としても利用することが可能です。
地上権者は、他人の土地において工作物又は竹木を所有するため、その土地を使用する権利を有する。
地上権は用益物権の一つです。民法における位置づけや用益物権の性質を理解することは地上権の理解に直結します。用益物権とは何か？との点につき、上記関連記事を一度ご確認願えれば幸いです。
地上権の発生原因（設定契約・時効取得・遺言）
地上権の発生原因には次のようなものがあります。
設定契約（設定合意）
最も典型的な発生原因は、設定契約（設定行為）です。
設定契約というのは、建物の建築などのためにある土地を利用したい当事者と土地所有者との合意を指します。
なお、この設定契約は諾成・不要式契約です（口頭による合意で効力が発生します。）。
時効取得
また、地上権は時効取得の対象となります。
抽象論とはなりますが、長期に渡って、地上権としての性質を有する敷地利用権が継続行使され続けた場合、その土地の利用者は、当該土地につき、時効により敷地権を取得し得ます。
遺言
また、地上権は遺言によっても設定しうると解されます。
たとえば、Ａさんが、自己所有の土地につき、Ｂさんのために地上権を設定する旨の遺言などが考えられます。
対抗要件としての登記
地上権も物権ですから、その権利変動を第三者に対抗するためには登記が必要です。
上記の通り、地上権設定契約は諾成不要式の契約であり、登記失くして効力が発生しますが、地上権の得喪を争う第三者が現れた場合、地上権者は、登記失くしてその得喪を主張することができません。
おおざっぱにいえば、他人に対して、自分が地上権を有するんだ、と正当に主張するためには、登記を備えておかなければならない、ということになります。
相隣関係の規定の準用
地上権については、土地所有権に関する相隣関係の規定が準用されます。
隣地への立ち入りや通行、水の排水などに関し、ある敷地の利用権が地上権である場合と所有権である場合とで、基本的には同一に考えるということになります。
かなり細かい法律知識になりますので、気になる方は民法２０９条以下をご参照ください。
前章第１節第２款（相隣関係）の規定は、地上権者間又は地上権者と土地の所有者との間について準用する。ただし、第２２９条の規定は、境界線上の工作物が地上権の設定後に設けられた場合に限り、地上権者について準用する。
地上権の利用例/具体例
以下、地上権のイメージをつかむため利用例を二つ見ていきます。
借地権付分譲マンションの敷地利用権として
地上権の利用例としてよく挙げられるものは、分譲マンションの敷地権です。
マンションの敷地権として最も利用されているのは所有権ですが、地上権が敷地権として利用されることもあります。
国土交通省の全国定期借地権付住宅の供給実態調査によれば、一般定期借地権付分譲マンションの地上権割合は６４.７％であるとされています。
メガソーラー設備の敷地利用権として
また、近年、メガソーラー発電設備が各地で普及しましたが、地上権は、その敷地利用権として活用されています。
土地上の工作物としてのソーラーパーネルを設置する目的で、地上権が活用されているわけです。
地代について
次に地代に関する法律上の知識について確認します。
無償でもよいが・・・。
民法上、地上権につき、地代を定めることは要求されていません。
地上権を敷地利用権とした場合に、その対価を定める必要はない（無償でもよい）ということになります。
ただ、無償の地上権が設定されることはそれほど多くはありません。
上記具体例で挙げた「借地権付分譲マンションの敷地利用権」、あるいは「メガソーラー設備の敷地利用権」として地上権を設定する場合、一括か定期金（毎月払いや毎年払い）かはともかくも、所有者（地主）は何らかの形で地代を得ているのが通常です（そうでないと地主側に経済的メリットがありませんから）。
地代を定めた場合
地上権設定に際して地代を定める場合、その支払いの方法としては、大きく二つの方法が考えられます（その二つを併せたような方法も考えられますが省略します。）。
なお、地代については、その性質に反しない限り、民法の賃貸借の規定が準用されますので（民法２６６条第２項）、以下、地代というときには、ごく大ざっぱには「賃料」と同じように把握してもらえれば、とりあえずの理解としては十分です。
一括払い
一つ目は、地上権設定時に一括して対価を支払ってもらう方法です。
たとえば、３０年間を地上権存続期間と定めた場合に、地主が敷地利用者から３０年分の地代を最初に一括してもらう、といった場合を指します。
定期金払い
対価支払いのもう一つの方法は、定期金として対価を支払ってもらう、という方法です。
たとえば、毎月○○円を地代として受け取る、とか毎年○○円を地代として受け取るなど、定期的に地代が支払われる方法のことを指します。
なお、地上権の地代の支払方法を定期金払いとした場合については、民法に規定があり、永小作権に関する規定が３つ準用されています（民法２６６条第１項）。その内容は次の通りです。
① 不可抗力で地上権者が収益をあげられない場合でも、地上権者は地代の減額を請求することができない（民法２７４条）
② 地上権者が不可抗力により、一定期間、収益をあげられない場合等においては、地上権者はその権利を放棄することができる（民法２７５条）。
③ 地上権者の責に帰すべき事由により、２年間連続して、地代が支払われない場合、土地所有者が地上権の消滅を請求することができる（民法２７６条 なお、地上権者の帰責事由を要することにつき最判昭和５６年３月２０日参照）。
特に②のルールなんかは、東日本大震災以後、適用される場面が少なからずあったかもしれません。
１ 第２７４条から第２７６条までの規定は、地上権者が土地の所有者に定期の地代を支払わなければならない場合について準用する。
２ 地代については、前項に規定するもののほか、その性質に反しない限り、賃貸借に関する規定を準用する。
（小作料の減免）
第２７４条 永小作人は、不可抗力により収益について損失を受けたときであっても、小作料の免除又は減額を請求することができない。
（永小作権の放棄）
第２７５条 永小作人は、不可抗力によって、引き続き三年以上全く収益を得ず、又は５年以上小作料より少ない収益を得たときは、その権利を放棄することができる。
（永小作権の消滅請求）
第２７６条 永小作人が引き続き２年以上小作料の支払を怠ったときは、土地の所有者は、永小作権の消滅を請求することができる。
永小作権について解説した記事です。そもそも永小作権ってなんだ？という方はこちらをご参照ください。
存続期間
地上権の存続期間（いったん定めた地上権がいつまで存続するか）は、原則として当事者の合意によって定まります。
期間の下限も上限もありませんので、たとえば、当事者間で、地上権設定期間を「１か月」と定めることも可能ですし、「１００年」と定めることも可能です。
さらには、判例上、「永久」と定めることも許されると解されています。
当事者間で存続期間を定めなかった場合、別段の慣習があれば、それに従って期間が決まることになりますが、慣習がないときには、当事者の請求により、諸般の事情を勘案して、裁判所が２０年以上５０年以下の範囲内でその存続期間を定めることになります（民法２６８条２項）
１ 設定行為で地上権の存続期間を定めなかった場合において、別段の慣習がないときは、地上権者は、いつでもその権利を放棄することができる。ただし、地代を支払うべきときは、一年前に予告をし、又は期限の到来していない一年分の地代を支払わなければならない。
２ 地上権者が前項の規定によりその権利を放棄しないときは、裁判所は、当事者の請求により、２０年以上５０年以下の範囲内において、工作物又は竹木の種類及び状況その他地上権の設定当時の事情を考慮して、その存続期間を定める。
地上権の消滅
次に地上権の消滅原因などについて見ていきます。
一般的消滅原因
地上権は、存続期間の満了や消滅時効、混同（相続等により地主が地上権者とが同一人に帰属した場合等）等、物権の一般的な消滅原因によって消滅します。
地上権の放棄
また、民法は、地上権特有のルールを上記民法２６８条第１項に置いています。
民法２６８条第１項本文によれば、設定行為で地上権の存続期間が定められておらず、かつ、別段の慣習がないときは、地上権者は、いつでもその権利を放棄することが可能です。
ただ、地上権者が地代を支払わなければならないという場合に、単に放棄ができるとすると、地主側の利益が大きく害されます。
そこで、同但し書きは、地上権者が地代を支払わなければならないときは、放棄の一年前に予告をし、又は期限の到来していない一年分の地代を支払わなければならない、と定めています。
永小作権の規定準用による放棄と消滅請求
さらに、定期の地代払いが必要とされる場合については、上記の通り永小作権の規定の一部が準用されます（民法２６６条１項）。
したがって、地上権者は、不可抗力により、一定期間、収益をあげられない場合等においては、その権利を放棄することが可能です（民法２７５条）。
また、地上権者の責に帰すべき事由により、２年間連続して、地代が支払われない場合、土地所有者は地上権の消滅を請求することができます（民法２７６条）
工作物等の収去等
地上権は、その敷地上に工作物などが設置されることを予定する権利ですので、地上権の存続期間中は、当該土地上に建物などの工作物が存在するのが通常です。
しかし、存続期間の満了等を理由に地上権が消滅した場合、土地上の工作物を当該土地上に維持する法的理由はなくなります。
この場合、その土地上の工作物はどのように処分されるのでしょうか。この点を定めているのが民法２６９条第１項です。
民法２６９条第１項本文は、地上権が消滅した場合、地上権者が土地を原状に復して地上物を収去することができる旨定めています。
ただし、地主が、時価相当額を提供して地上物を買い取りたいと通知をした場合、地上権者は正当な理由がない限り、この買い取り請求を拒むことはできません（同但書き）。
この買い取り請求が認められた場合には、地上物の所有権は地主に帰属することになります。
１ 地上権者は、その権利が消滅した時に、土地を原状に復してその工作物及び竹木を収去することができる。ただし、土地の所有者が時価相当額を提供してこれを買い取る旨を通知したときは、地上権者は、正当な理由がなければ、これを拒むことができない。
２ 前項の規定と異なる慣習があるときは、その慣習に従う。
区分地上権
最後に区分所有権について見ておきます。
上記で見てきた地上権というのは、土地上に工作物等を設置するために利用される権利であり、土地の地表を利用することを想定しています。
しかし、現代社会においては、土地の「地下」や「上空」にも一定の利用価値が存在します。
地下については、地下鉄や地下電線の設置などの利用形態が考えられますし、上空についてもモノレールやケーブル設置などの利用形態が考えられますよね。
このように、地中や空中にも利用価値が存するということになれば、地中や空中に限って地上権を設定することを可能ならしめる方が社会経済に資します。
そこで、民法２６９条の２は、区分地上権という権利を観念し、地価や上空を地上権の目的とすることができる旨定めています。以下、条文をあげておきますので、ご確認ください。
１ 地下又は空間は、工作物を所有するため、上下の範囲を定めて地上権の目的とすることができる。この場合においては、設定行為で、地上権の行使のためにその土地の使用に制限を加えることができる。
２ 前項の地上権は、第三者がその土地の使用又は収益をする権利を有する場合においても、その権利又はこれを目的とする権利を有するすべての者の承諾があるときは、設定することができる。この場合において、土地の使用又は収益をする権利を有する者は、その地上権の行使を妨げることができない。
なお、余談ですが、市街地における「空間（上空）」利用につき、ドレーンの活用が期待されていますが、この区分地上権をもって、ドレーン通行帯を観念的に設置するといった方策は取れません。
区分地上権の目的が「工作物所有」のために限定されているためで（２６９条の２第１項）、空間通行帯を設置するという空間の観念的な利用は同条の射程外となるからです。